田也渝，男，重庆佳士律师事务所专职律师，毕业于中国政法大学，法学专业，厚德明法、格物致公、追求正义、崇拜真理。中国政法大学绿色家园环保协会会员，中华全国律师协会会员。对待涉诉案件，接受委托后，不论标的大小，均报以一丝不苟积极热情的工作态度，以事实为依据、以法律为准绳，竭尽全力维护委托人的合法权益。
中顾法律网司南：非常欢迎您的到来，您给大家说说，房地产抵押贷款主要有哪些法律风险?
田律师：合同填制不规范、不完善。部分金融机构存在重视合同格式、内容及主从合同的相互衔接，忽视了合同签约细节。第一，当借款人签合同出错更改时，不在更改处签字或盖章，一旦发生纠纷，合同内容很容易引起争议;第二，有的抵押合同上的签名并非当事人本人签字或盖章，当追索贷款时，优先受偿权形同虚设;此外，还有合同存在同胞兄弟或姐妹代签的情形，发生纠纷后，怎么鉴定签字和手印呢?问题出在哪儿?也许是调查不全面，也许是其它原因。第三，没有盖合同骑缝章、等等。
另外，抵押物评估不真实，抵押物灭失风险。例如，为了做贷款高估抵押物价值;抵押物质量不合格跨塌。
中顾法律网司南：那么怎么避免合同方面的风险呢?
田律师：专人负责填好打印合同，打印出来的合同最好是律师审核过的WORD文档加宏的，不能在编辑时，失误删掉文字。
签约时，最好由法务人员和风控经理陪同客户经理一起和客户面签，签完以后及时交律师进行形式上的审核，并完成交接资料的工作。
中顾法律网司南：哪些财产可以质押贷款，主要有哪些法律风险呢?
田律师：根据我国担保法的规定， 汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单;依法可以转让的股份、股票;依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权;等等，可以质押的其它财产。
该交付的权利凭证必须交付。首先需要审核权利凭证的真实性、合法性;其次，以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，应当在合同约定的期限内将权利凭证交付质权人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。
该登记的合同必须登记。以依法可以转让的股票出质的，需要订立书面合同，并向证券登记机构办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。以有限责任公司的股份出质的，质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。
应当经过批准的质押必须经过批准才生效。应当经国务院有关主管部门批准的，必须经过批准才能发放贷款。例如：中国公民、法人或非法人单位向外国人出质计算机软件著作权中的财产权，必须经国务院有关主管部门批准。
交付、登记、批准是风险控制点。
中顾法律网司南：哪些财产可以做动产质押贷款，主要有哪些法律风险呢?
田律师：除了枪炮、炸药、军火、毒品、人质等等违法特殊物，其它的合法物品都可以做动产质押贷款。出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人占有时生效。还可以结合保管合同、运输合同、加工承揽合同，来设计贷款方案，当债务人不履行债务的，债权人有留置权，形成“留置贷款”。
做动产质押贷款，风险点在于物品的变现时间、价值大小。
中顾法律网司南：怎么能在合同上约束贷款法律风险呢?
田律师：合同上是不可能完全约束风险的，我们需要尽量设计完备的合同条款。例如：
约定重大投资限制条款，明确约定借款人投资达到一定金额或比例，且影响其自身偿债能力的重大投资行为，必须征得贷款人的同意，并以其出资所形成的股权向贷款人补充提供质押担保，以避免借款人随意变更贷款用途。
在借款还清之前，借款人不得以其资产向任何其他债权人提供保证担保，不得在其财产或收入上设定抵押权、质押权或其他任何担保物权，否则贷款人有权提前收回贷款本息。
借款人企业集团任一成员企业对任一债权人的违约均视为对我公司债权的重大威胁，我公司作为贷款人有权以此为由行使不安抗辩权，即单方决定停止支付借款人尚未使用的贷款，并提前收回部分或全部贷款本息。
借款人集团内部企业之间以不合理的价格转让资产，企图悬空我公司债务的，我公司有权依据《合同法》的规定，行使撤销权。集团公司长期占用子公司资金，或子公司长期占用集团公司资金，致使承担主体丧失偿债能力的，我公司有权依法行使代位权。
中顾法律网司南：上面几个问题您解说的都很详细，关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?
田律师：总的来说贷款方面的风险，要具体问题具体分析。贷前调查要仔细详尽，特别是大额贷款，有时候可能需要调查一两个月;办理贷款过中不能被饭局麻痹;贷后需要把握项目的进度尽量及时发现风险。以上的观点不全面，仅一家之谈，如果有什么不对的地方，希望网友们提出来。可以加我的微信公众号，及时交换意见指正错误。非常感谢中顾法律网提供一个交流平台。
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